Investasi Real Estate Melalui Surat

Salah satu kisah investasi real estat favorit saya adalah tentang seorang pria di California yang dulu hanya mengirimkan penawaran pada seratus daftar MLS sekaligus. Dia tidak pernah melihat properti. Dia hanya menawarkan 25% lebih rendah dari harga yang diminta pada masing-masing rumah, percaya bahwa agen daftar memberi harga rumah-rumah ini di suatu tempat di dekat nilai sebenarnya, dan dengan demikian meyakinkan bahwa dia memiliki kesepakatan yang bagus jika penjual menerimanya.

Kadang-kadang penjual akan menerima tawaran lowball-nya. Ini lebih sering terjadi ketika Anda membuat ratusan penawaran, bukan hanya beberapa. Tentu saja, dia selalu menyertakan klausul “inspeksi dan persetujuan” dalam penawarannya. Ini biasa terjadi, dan itu berarti bahwa jika rumah itu benar-benar bermasalah, dia bisa mundur dari kesepakatan nanti tanpa kehilangan depositnya. Sementara itu, dia sangat efisien menemukan penjual yang benar-benar termotivasi.

Bagian favorit saya tentang cerita ini, selain kebenarannya, adalah bahwa kisah itu menunjukkan bahwa kesuksesan dalam investasi real estat, seperti dalam kehidupan, seringkali hanya permainan “angka”. Coba cukup kali, dan Anda lebih mungkin untuk berhasil.

Cerita ini juga menunjukkan bahwa dengan satu atau dua klausa yang baik dalam kontrak, Anda tidak perlu khawatir untuk membuat penawaran sebelum Anda melihat sebuah properti. Hal ini berlaku dengan membeli properti investasi atau rumah Anda berikutnya.

Jika Anda membuat penawaran dengan cara yang benar, dan properti itu bukan segalanya yang dikatakan penjual, Anda dapat menolak kesepakatan dengan sedikit atau tanpa kerugian. Namun, mengapa Anda tidak ingin melihat properti itu.

Investasi Real Estat Dengan Angka

Anda mungkin melewatkan melihat properti sebelum melakukan penawaran karena keterbatasan waktu, terutama jika propertinya jauh. Jika Anda tidak bisa mendapatkannya dengan harga yang masuk akal, mengapa menghabiskan waktu Anda bepergian untuk melihatnya. Harga bagus dan persyaratan yang masuk akal – inilah yang paling penting.

Anda mungkin ingin melihat properti yang sebenarnya pada akhirnya, tetapi apakah Anda melihat properti itu sebelum mengajukan penawaran, tidak sepenting memastikan angkanya masuk akal. Misalnya, investor menilai properti pendapatan menurut arus kas saat ini, atau setidaknya mereka harus melakukannya jika mereka menginginkan investasi real estat yang aman dan layak, jadi mulailah dengan memverifikasi pendapatan. Mintalah angka pendapatan aktual selama 12 bulan terakhir. Merupakan ide bagus untuk memikirkan potensi pendapatan jika sewa dinaikkan, atau mesin penjual otomatis ditambahkan, tetapi Anda harus mendasarkan penawaran Anda pada pendapatan saat ini.

Untungnya, ini dapat dilakukan melalui telepon dan surat. Anda juga dapat memverifikasi semua pengeluaran dengan cara ini, tetapi jika ada pengeluaran yang dicantumkan oleh penjual tampak sangat rendah, kemungkinan besar memang demikian. Ganti tebakan terbaik Anda sendiri sebagai pengganti angka yang mencurigakan.

Kurangi pengeluaran dari pendapatan kotor untuk menentukan pendapatan operasional bersih, kemudian terapkan tingkat kapitalisasi yang sesuai untuk mendapatkan nilainya. Tidak yakin bagaimana melakukan ini. Pelajari caranya, jangan hanya meminta seseorang melakukannya untuk Anda. Anda benar-benar harus memahami prinsip bagaimana menghitung nilai berdasarkan cap rate. Investasi real estat adalah tentang angka.

Kurangi pembayaran pinjaman yang Anda harapkan (bicaralah dengan bankir Anda), dari pendapatan operasional bersih untuk melihat berapa banyak arus kas yang akan Anda miliki. Sekarang Anda dapat menghitung pengembalian uang tunai berdasarkan berapa banyak uang Anda sendiri yang Anda masukkan ke dalam kesepakatan. Cukup bagi arus kas tahunan dengan investasi Anda.

Apakah angkanya berfungsi. Kemudian Anda dapat dengan aman membuat penawaran. Berbagai inspeksi akan memberi tahu Anda jika ada masalah yang akan memengaruhi arus kas, dan Anda selalu dapat menegosiasikan ulang jika ada masalah seperti itu (dengan asumsi Anda menyetujui semua inspeksi sebagai kemungkinan tawaran Anda). Tentu saja Anda dapat melihat properti sekarang. Temukan Artikel, tetapi investasi real estat adalah tentang angka.